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Ⅱ. 평택 킹스톤 미군 렌트 하우스 201호[다세대주택]


모집기간 : 2017-12-21 08:30:00 ~ 2017-12-23 22:00:00

수익률

11.00%

등급

A2

상환기간

2 개월
2,000만원 / 2,000만원

투자 상품개요

Ⅰ. 투자 조건[킹스톤 미군 렌트하우스]  *임대차 완료_tenancy agreement참조

모집금액 / 최소 투자금예상 수익률[연간]대출기간이자상환일상환방식
₩20,000,000 / ₩100,00011% 2개월  매월 약정 상환일 원금 만기일시상환, 중도상환 불가

* 투자자 플랫폼이용료 매월 0.1% / 임료청구채권 질권 및 부동산 담보 / 대상 부동산의 임대차 계약기간 : 2017.09.30. ~ 2020.09.29.[2년 연장가능]

 

 

※ 펀딩 모집계획

구     분모집 예정액모 집 시 기최소 투자금대출기간
1차 B동101호▶모집완료₩20,000,000모집완료 ₩100,0002개월
2차[B동201호]₩20,000,0002017.12.21.~2017.12.31. ₩100,0002개월
3차[B동301호]₩20,000,0002차 펀딩 성공시₩100,0006개월 이내 
4차[B동401호]₩20,000,0003차 펀딩 성공시₩100,0006개월 이내
80,000,000원-- - 

 

 



Ⅱ. 담보 부동산[투자 상품]
 

1. 개 요

부동산 구분담보유형감정평가액선순위 대출액선불 차임/Year

경기도 평택시 팽성읍 대사리 221-5 

킹스톤 미군 렌트하우스 B동201호

차임청구채권 질권 

₩310,000,000₩217,000,000원$27,015.65[₩29,582,136]

* 2017.09.~2020.09.임대차계약으로 1기 선임료 일시금($27,015)으로 수취하였으며 2~3기 선임료는 2018.09.($27,015) 및 2019.09.($27,015) 연간 임료를 일시금으로 수취.

 




2. 전유/대지권 면적 

층호전유부/대지권[㎡]감정평가액선순위 대출액채권 최고액
비동101호▶모집완료108.825/128.4167₩310,000,000₩217,000,000₩282,750,000
비동201호
108.825/128.4167

 ₩310,000,000 

₩217,000,000
₩282,750,000
비동301호
108.825/128.4167
₩310,000,000
₩217,000,000
₩282,750,000
비동401호
108.825/128.4167
₩310,000,000
₩217,000,000
₩282,750,000
총4개호
435.3/513.66
1,240,000,000
868,000,000
1,131,000,000

  

 


3. 표제부[전체 건물정보]

건물 규모대지면적[㎡]건축면적[㎡]연면적[㎡]주차
1F~4F1,541458.25
1,521.54
옥외 자주식 19대

*사용승인(준공)일 : 2016.11.04.

 

 


4. 제한권리 및 RISK EXIT

   ■ 제한권리

구     분제 한 권 리
                   등기부상 특이사항
비  고
갑    구소유권외 없음
             
-
을    구

     1순위 근저당권[원본채권 : ₩870,000,000]                                        

   

   공동담보[비동 101호, 201호, 301호, 401호] 

 

 

   ■ RISK EXIT


 √ B동 전체[4개호]가 미군 렌트하우스로 임대차 계약완료되었으며 건축주가 임대운용을 위하여 매각 유보중인 수익형 다세대주택임.

 √ LTV 65%이내 + 2016.11.신축 건축물 + 미군 렌트하우스 임대차계약(~2020.09.29.) ▶ 2기 선불임료(₩59,164,272) 질권 + 지역 경매 낙찰가율 등을 고려할 경우 안정성이 매우 높음.
 √ 본건 미군 렌트하우스 3년 임대차 약정후 매년 연간 임차료 일시금 선납 ▶ 임대차계약 및 차임 청구권 질권 + 2순위  담보설정 
 ▶ 위험할증률 없음.

 √ 만약 상환 약정을 이행하지 못할 경우 2018년 선납 임차료{$27,015.65[₩29,582,136]}를 기준으로 정상이자 + 지연이자[24%]를 체화하여 수취하게 되므로 수익성 향상.

 √ 부실 발생 가능성이 있을 시 본건 지역 높은 낙찰가율(80%~85%수준)을 고려할 경우 선순위 근저당권 대위변제를 통해 EXIT하는 것이 최유효한 출구전략이나 부실확률은 미미함.

 

 

 

5. 인근지역 낙찰사례

부동산 구분소재지경매 감정평가액낙찰가낙찰가율
다세대객사리 3층301호₩54,000,000₩48,990,00091%
다세대송화리 1층101호₩85,000,000₩95,000,000112%
다세대송화리 4층401호₩85,000,000₩79,800,00094%
다세대대사리 2층201호₩160,000,000₩137,000,00086%
다세대대사리 3층301호₩160,000,000₩141,250,00088.2%

* 2015.11.~2016.10. 평택시 다세대주택 경매 낙찰가율은 82.7%이며 본건 경매감정평가시 감정평가액은 ₩350,000,000.-내외 예상.

 

 

 

투자상품 하이라이트

Ⅰ. 안정적인 배후지 및 임대수요

  √ 본건은 팽성읍사무소 남측 근거리 위치하는 미군 렌트하우스[다세대주택]로서 남측 근거리에는 둔포면사무소, 아산일반산업단지 등이 소재하는 주거 및 농경 혼용지대로서 

     주거여건 및 환경은 보통인 편임.
  √ 본건은 미국 육군을 배후지로 하는 렌트하우스 등이 활발히 신축되고 있는 지역이며 주거여건 등은 보통임.

  √ 미군 기지 이전이 완료될 경우 송탄과 팽성 지역에 거주하는 6만2,000여 명의 미군과 미군 가족이 배후지의 기반이 될 것으로 전망됨.

 



Ⅱ. 안정적인 현금흐름

       임대소득/Year임대소득/Month수익가치[NOI/IRR7%][예상] 경매감정평가액DCR[금리4%]
비동101호▶모집완료$22,857[24,000,000]$1,905[2,000,000]₩342,000,000₩350,000,000176%
비동201호$22,857[24,000,000]
$1,905[2,000,000]
₩342,000,000
₩350,000,000
176%
비동301호
$22,857[24,000,000]
$1,905[2,000,000]
₩342,000,000
₩350,000,000
176%
비동401호
$22,857[24,000,000]
$1,905[2,000,000]
₩342,000,000
₩350,000,000
176%
총4개호
$91,428[96,000,000]
$7,620[8,000,000]
₩1,368,000,000
₩1,400,000,000
176%

* DCR : Debt Coverage Ratio(NOI/Debt Service)는 임대소득에서 이자 지급액 비율을 나타내는 지표로서 수익성(높을수록 양호)을 판단하는 보조지표로 활용됨
* 대출이자의 경우 감정평가액[₩340,000,000]의 4%금리 적용, Debt Service[LoanxMC] 원리금중 이자만 적용
* 매월 관리비는 $443[₩465,000]는 필요경비로서 임대소득에 산입치 않음

 



Ⅲ. 인근 지역 동류형 낙찰가율 법사가 대비 80%이상

  √ 본건은 2016년11월 사용승인[준공]된 신축 다세대 주택 건물임.
  √ 인근지역 동류형 다세대 주택 신축 공급 물건의 경매진행 사례가 부재함
  √ 내용년수 5년이상 경과 동류형 부동산의 낙찰가율은 80% 이상으로 본건 지역수준이 성숙중이므로 다양한 출구전략 수립가능.

  √ 미군부대 이전 등으로 팽성읍 등 배후지의 양과 質 증대로 가치 상승여력이 충분할 것으로 사료됨.

 



Ⅳ. 인근지역 낙찰사례

부동산 구분소재지경매 감정평가액낙찰가낙찰가율
다세대객사리 3층301호₩54,000,000₩48,990,00091%
다세대송화리 1층101호₩85,000,000₩95,000,000112%
다세대송화리 4층401호₩85,000,000₩79,800,00094%
다세대대사리 2층201호₩160,000,000₩137,000,00086%
다세대대사리 3층301호₩160,000,000₩141,250,00088.2%

*미군기지 이전에 따른 호재의 직접 영향권으로 사료되며 본건 경매감정평가시 ₩350,000,000.-내외 예상

 

투자건물 정보

 

 



 

담보 및 투자자 보호

Ⅰ. 안정적인 수익형 렌트하우스 ☆미군 임대차계약 완료 | 계약기간 2017.09.~2020.09.
담 보 물전유면적/대지권[㎡]예상 임대소득/Year예상 주담이자[금리4%]/연간DCR[debt coverage ratio][예상]경매평가액/대출원금낙찰가율 민감도
비동101호▶모집완료108.825/128.4167$22,857[₩24,000,000]$12,952[₩13,600,000]176%₩350,000,000/217,000,00080%, ₩280,000,000
비동201호
108.825/128.4167
$22,857[₩24,000,000]
$12,952[₩13,600,000]
176%
₩350,000,000/217,000,000
70%, ₩245,000,000
비동301호
108.825/128.4167
$22,857[₩24,000,000]
$12,952[₩13,600,000]
176%
₩350,000,000/217,000,000
60%, ₩210,000,000
비동401호
108.825/128.4167
$22,857[₩24,000,000]
$12,952[₩13,600,000]
176%
₩350,000,000/217,000,000

개호435.3/513.66
$91,428[₩96,000,000]
$51,808[₩54,400,000]

₩1,400,000,000/868,000,000

* DCR : Debt Coverage Ratio(NOI/Debt Service)는 임대소득에서 이자 지급액 비율을 나타내는 지표로서 수익성(높을수록 양호)을 판단하는 보조지표로 활용됨
* 대출이자의 경우 감정평가액[₩340,000,000]의 4%금리 적용, Debt Service[LoanxMC] 원리금중 이자만 적용
* 매월 관리비는 $443[₩465,000]는 필요경비로서 임대소득에 산입치 않음

 

  

 

Ⅱ. 인근 지역 동류형 낙찰가율 법사가 대비 80%이상

  √ 본건은 2016년11월04일 사용승인[준공]된 신축 다세대 주택 건물임.
  √ 인근지역 동류형 다세대 주택 신축 공급 물건의 경매진행 사례가 부재함
  √ 내용년수 5년이상 경과 동류형 부동산의 낙찰가율은 80% 이상으로 본건 지역수준이 성숙중이므로 다양한 출구전략 수립가능.

  √ 미군부대 이전 등으로 팽성읍 등 배후지의 양과 質 증대로 가치 상승여력이 충분할 것으로 사료됨.

 


 

Ⅲ. 인근지역 낙찰사례
부동산 구분소재지경매 감정평가액낙찰가매각결정기일낙찰가율보존등기일
다세대객사리 3층301호₩54,000,000₩48,990,0002017.09.11.91%1993.04.
다세대송화리 1층101호₩85,000,000₩95,000,0002016.08.08.112%2006.01.
오피스텔송화리 4층401호₩85,000,000₩79,800,0002016.08.08.94%2006.01.
다세대대사리 2층201호₩160,000,000₩137,000,0002014.05.26.86%2005.07.
다세대대사리 3층301호₩160,000,000₩141,250,0002014.05.26.88.2%2005.07.

*본건 경매감정평가시 감정평가액 : ₩350,000,000.- 내외 예상.


 

 

                 
Ⅳ. 투자자 보호를 위한 주요사항

   √ 질권설정계약     √임대차 계약 실사(선불 임차료 확인)     √채무자와 대위변제 협조예약      √금반언 손배 특약

 

 

 

 

Ⅴ. NH핀테크 투자금 분리보관

 

 

 


Ⅵ. Appendix


    1. 평택시 다세대 경매낙찰가율[2015.11.~2016.10.]

 

 


 

 

    2. 본건 임대차계약서[계약기간 2017.09.~2020.09, 임료 $27,015.65(₩29,582,136)]

원리금 상환 계획

통일펀드CI copy.jpg
       원리금 상환계획
   
대출 실행기간2017.12.23. ~ 2017.02.22.
이자 지급일매월 해당일 약정 수익률
원금 상환2개월 만기 후 원금 일시상환

 

통일펀드 평가등급

A
B
C
D
E
A3
A2
A1
B3
B2
B1
C3
C2
C1
D3
D2
D1
E3
E2
E1
항목 설명 평가지수
담보안정비율(LTV) 부동산가치 대비 대출비율
안정성 담보물의 안정성
대출자 신용등급 대출자의 신용평가등급
환금성 분양성, 거래의 용이성, 수익성
소득 소득대비 부채상환능력(NOI/Debt Service)
위치 담보물의 위치 및 접근성, 정주여건
총 평가 통일펀드의 평가지수

예상수익률

통일펀드CI copy.jpg
        수익률
수익률 연11% 원금만기일시상환[투자자 플랫폼 이용료 매월 0.1%별도]
투자상품의 수익률은 연11%이며 이자는 매월 지급, 원금은 대출 만기시에 일시금으로 지급 받으시게 됩니다.

 

 

 

이자 수익표

통일펀드CI copy.jpg
     투자원금 : 500만원 기준
이자지급일이자율 적용일이자 지급액(원)
1 회차2018-01-051   1,506    
2 회차2018-02-0531 일₩46,712   
Total32  ₩48,218   

* 이자 지급일 예시 : 매월5일(대출 실행일에 따라 변동있음)

 

이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

이자계산기는 매월 5일이 이자지급일이라는 예시로 설정되었음을 참고 부탁드립니다.

만원
모집금액 2,000만원
모집현황 2,000만원
투자수익률(세전) 11.00%
투자기간 2개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 주민세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 통일펀드에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

다음 지도

투자시 유의사항

 

프로젝트 전문가가 최고,최선원칙에 따라 합법적,합리적,경험적 최유효한 자산관리를 전담하나, 원금과 수익률을 확정적으로 보장하지는 않습니다.

· 본 투자상품은 회사가 취급한 대출채권에 대한 원리금 수취권에 대한 투자입니다.
· 본 투자 상품은 모집완료시 원리금 수취증권을 발부하나, 이는 대출자의 조건이 성취되어 1순위 근저당권(또는 담보신탁)이 설정되어 대출자의 계좌로 자금이 송금됨(대출 실행)과 동시 효력이 발생합니다. 
· 모집 완료 직전 대출자의 사정변경으로 본 대출약정이 해지될 수 있으며 이 경우 1영업일 이내 투자자의 가상계좌로 투자원금만 전액 반환됩니다.
· 본 금융투자상품에 대한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
· 투자 상품의 취소는 대출 실행시까지 가능하며, 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가 합니다.
· 차입자가 대출금을 조기 상환할 경우 대출채권은 만기일 이전 중도 상환될 수 있으며,
  중도 상환에 따른 이자 지급은 일할 계산하여 지급됩니다. 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권에 대하여 법인/기관에 대출채권 또는 원리금 
수취권을 매각할 수 있으며, 이 경우 매각대금을 안분하여 투자자에게 지급하게 되며 투자금이 조기 상환될 수 있습니다.
· 채무자가 대출 만기 도래 전 대출 연장을 신청할 경우, 회사가 채무자의 이자 납입 능력, 채무 건전성을 확보하여 대출 연장을 승인할 수 있습니다.
  대출이 
연장될 경우 투자금 상환이 연장될 수 있습니다.
· 채무자가 대출 만기시 원리금 지급이 불가하여 연체가 발생할 경우 법적 절차에 따른
 
채권추심을 통해 투자금 회수를 합니다. 법적 절차에 의해 채권 회수기간은 1년 이상 소요될 수 있습니다.
· 채무 불이행으로 인한 법적 절차는 회사가 1차적으로 진행하나, 투자자들이 채권관리단을 구성하여 진행할 수 있습니다.
· 채무 불이행으로 인한 경매 과정에서 대출 원금 이하로 매각될 가능성이 있으며, 투자
  원금에 일부 손실이 발생할 수 있습니다.

 

 

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투자계산기

투자금액

수익률

상환방식

만기

월입금받을금액(세전)0

총 예상 수익(세전)0

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  • 01.회원가입 통일펀드 회원으로 가입하세요.

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  • 02.가상계좌 발급 가상계좌를 발급 받으세요.

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